| Immobilien als Geldanlage sind gefragt. Zu beachten sind für die Investoren dabei aber wichtige steuerliche Aspekte. BERNHARD SCHREGLMANN
Bernhard Schreglmann Salzburg (SN). Immobilien als Geldanlage sind an sich nicht neu. Schon vor weit mehr als 100 Jahren investierten "Fabrikanten" und Kaufleute in Häuser und Palais. Das hat sich bis heute kaum geändert, auch wenn die Größe der Objekte nicht mehr der damaligen entspricht.
"Vorsorgewohnungen sind für Private interessant, vor allem seit dem Aktienschock zwischen 2001 und 2003", betont der Salzburger Steuerberater und Wirtschaftstreuhänder Michael Klinger. Die meisten Anleger kaufen eine Kleinwohnung, oft auch mit dem Hintergedanken, in späterer Zeit damit die Kinder zu versorgen, etwa an einem Universitätsort.
Klinger: "Bei der Vermietung kann man in Salzburg von einem Preis zwischen neun und zehn Euro pro Quadratmeter ausgehen, inklusive Betriebskosten."
Wichtig aus seiner Sicht sind dabei vor allem die steuerlichen Aspekte. Prinzipiell sei es besser, die Wohnung mit Fremdkapital zu finanzieren, weil man dann die Kreditzinsen steuerlich geltend machen kann. Zusätzliche Absetzposten sind die Kreditsteuern, die Eintragungs- und Bearbeitungsgebühren. "Das wird unter dem Titel ,Werbungskosten' zusammengefasst", betont Klinger. Für den Laien ist diese Bezeichnung etwas irreführend, weil "Werbungskosten" nichts mit "Werbung" zu tun haben.
Wichtig ist laut Klinger, dass man den Grundanteil der Wohnung nicht von der Steuer absetzen kann, den Gebäudewert aber schon. Da selten ein beeidetes Gutachten vorliegt, wird meist der Schlüssel 85 Prozent Gebäudeanteil, 15 Prozent Grundanteil angewendet.
Klinger: "Bei einem Anschaffungspreis von beispielsweise 50.000 Euro kann man also 42.500 Euro mit 1,5 Prozent pro Jahr abschreiben." Mit dem gleichen Prozentsatz kann man auch sämtliche anderen Aufwendungen wie Notarkosten, Maklergebühr oder Grundbucheintragung abschreiben.
Bei der Berechnung der Mieten müsse man jedenfalls die Einnahmen so ansetzen, dass sie Zinsen und sonstige Aufwendungen übersteigen. "Sonst wertet dies das Finanzamt als Liebhaberei", warnt Klinger. Passiere das nicht, werde man nicht eingestuft und das Finanzamt kann rückwirkend aufrollen. Klinger: "Dann wird's heftig."
Finanziert man auch mit Eigenkapital, sollte es im richtigen Verhältnis zum Fremdkapital stehen.
Grundsätzlich empfiehlt Klinger, eher gebraucht als neue Objekte zu kaufen, da der Unterschied im Anschaffungspreis nicht auf die Miethöhe in gleicher Weise umsetzbar ist. Konkret bedeutet das: Die Rendite bei gebrauchten Wohnungen ist höher.
Ein positiver Aspekt bei einer neuen Wohnung ist die Tatsache, dass man die Umsatzsteuer zurückbekommt. Dann muss man das Objekt allerdings mindestens zehn Jahre vermieten. Erst danach wird eine Eigennutzung möglich.
Wer nur mit Eigenkapital finanziert, bringe sich um den steuerlichen Vorteil der Zinsabschreibung, erklärt der Steuerberater.
© SN.
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