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Lange Wartelisten für geförderte Mietwohnungen und hohe Preise sind ein untrügliches Zeichen dafür, dass die Nachfrage deutlich über dem Angebot liegt. Höchste Zeit, die seit Jahren diskutierte Öffnung des geförderten Mietwohnungsbaus für gewerbliche Anbieter zu realisieren, um rasch Abhilfe zu schaffen. Umfassende Neuregelungen im Wohnrecht ab 1.10.2006.
Die derzeitige Situation am Immobilenmarkt ist gekennzeichnet von einer starken Nachfrage nach Mietwohnungen und das in allen Kategorien. Leider kann das Angebot mit der Nachfrage nicht Schritt halten und so gehören lange Wartelisten für Mietwohnungen und ein hoher Mietzins zur traurigen Realität von Wohnungssuchenden. Lösungsansätze für dieses mittlerweile sehr drückende Problem sieht Mag. Peter Genser, Innungsmeister der Salzburger Immobilientreuhänder, in der Öffnung des Marktes für Gewerbliche Bauträger. "Früher war es ja so, dass wir auch einen Engpass im Bereich der geförderten Eigentumswohnungen hatten. Und erst als wir alle an einem Strang zogen, also nicht mehr nur die Gemeinnützigen, sondern auch die gewerblichen Bauträger geförderte Wohnungen errichten durften, hat sich die Situation deutlich entspannt. Jetzt herrscht am Markt für geförderte Eigentumswohnungen ein gesunder Wettbewerb im Interesse des Konsumenten. Ähnliches stellen wir uns auch für den Markt der geförderten Mietwohnungen vor. Es ist dringend geboten, die Salzburger Wohnbauförderung in diesem Sinne zu ändern, damit wir gemeinsam der Not an leistbaren Mietwohnungen ein schnelles Ende bereiten."
Neue Erbregelungen für Eigentumspartner
Die Wohnrechtsnovelle 2006 bringt ab 1. Oktober einige sehr interessante Neuerungen: Zum Beispiel trägt der Gesetzesgeber den unterschiedlichen Formen des Zusammenlebens Rechnung, indem er die Verlassenschaft von "Eigentümerpartnerschaften" neu regelt. Grundsätzlich fällt nun nach dem Tod eines Eigentumpartners dessen Anteil dem überlebenden Teil zu. Dieser ist jedoch verpflichtet ein Viertel des Anteils des Verstorbenen (und zwar vom Verkehrswert) in die Verlassenschaft einzubringen. Er hat dazu fünf Jahre Zeit und kann bei Bedarf den Betrag auch in Teilbeträgen abbezahlen. "Diese neue Regelung wurde sogar nochmals abgefedert, da es jetzt auch möglich ist, die Erbfolge samt ihren Pflichtanteils-Ansprüchen auszuschalten, wenn zu Lebzeiten eine gegenseitige Schenkungsvereinbarung getroffen wurde, die allerdings der Schenkungssteuer unterliegt", betont Mag. Genser.
Keine Mietzinsbeschränkung für den Dachbodenausbau
Neuerungen bzw. eine Klarstellung gibt es auch im Bereich des Dachbodenausbaus. Bisher war es nicht klar, was ist eigentlich ein Ausbau des Dachbodens. Jetzt hat der Gesetzesgeber dies klar geregelt, dass es sich neben dem klassischen Ausbau auch um einen neu errichteten Zubau oder einen Aufbau handeln kann, der darüber hinaus auch das Geschäftslokal genutzt werden kann. Dazu der Innungsmeister: "Konkret bedeutet dies in finanzieller Hinsicht, dass früher der Mietzins für einen Dachbodenausbau nach der Altbauregelung vereinbart wurde. Jetzt gibt es diese Mietzinsbeschränkung nicht mehr, wodurch sich eine verbesserte Kosten- und Nutzenrechnung ergibt."
Verstärkter Mieterschutz bei Gesundheit, Kündigung, Ablöse
Eine für Mieter sehr interessante Neuerung ist die Verschärfung der Instandhaltungsarbeiten. Der Vermieter ist jetzt per Gesetz gezwungen "erhebliche Gefahren für die Gesundheit zu beseitigen." Dies gilt vor allem für Altbauten, wo es Probleme im Bereich der Stromkabel, Wasserleitungen oder auch der verwendeten Materialien - wie z.B. Asbest - geben kann. Verbesserungen gibt es auch im Bereich der Mietvertrags-Kündigung, denn bisher war eine „gerichtliche" Kündigung seitens des Mieters notwendig. Jetzt genügt eine einfache schriftliche Erklärung des Mieters. Der Vermieter allerdings muss nach wie vor gerichtlich kündigen. Auch im Bereich der Ablöse gibt es eine neue Regelung: Hatte bisher ein Mieter das Bad oder die Heizung auf eigenen Kosten getauscht, so musste der Vermieter diese bei Beendigung des Mietsverhältnisses nicht ablösen. Dies wurde nun jedoch im Mietrecht verankert.
Neureglung bei der Verlängerung von Mietverträgen
Bisher war die Situation so, dass wenn ein Mietvertrag auf drei Jahre abgeschlossen wurde und der Vermieter die Kündigung übersehen hatte, daraus ein unbefristetes und damit nahezu unkündbares Mietverhältnis entstand. Jetzt verlängert sich das Mietverhältnis einmalig (!) um 3 Jahre und endet dann automatisch! Der Mieter kann jedoch nach wie vor jederzeit kündigen. Mag. Genser ist davon überzeugt, dass „die neuen Regelungen insgesamt geeignet sind, die Eigentumswohnung als Geldanlageobjekt attraktiver zu machen."
Fachgruppe der Immobilien und Vermögenstreuhänder Salzburg
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Mag. Peter Genser ist der Salzburger Fachgruppenobmann und Bundesfachverbands-Obmann-Stellvertreter der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.
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